Zgodnie z ustawą o ROD, na terenie ROD może znajdować się majątek, stanowiący własność działkowca (art. 30 ust. 2) oraz majątek stanowiący własność stowarzyszenia ogrodowego, w tym PZD (art. 11 ust. 3).

W skład majątku działkowców wchodzą urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, które zostały wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca. Natomiast w skład majątku PZD wchodzi infrastruktura ogrodowa, którą stanowią budynki i budowle, ogrodzenia, aleje i drogi ogrodowe, place zabaw, świetlice, hydrofornie, sieci wodociągowe i energetyczne oraz inne urządzenia znajdujące się na terenie rodzinnego ogrodu działkowego przeznaczone do wspólnego używania przez osoby korzystające z działek oraz służące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania rodzinnego ogrodu działkowego, o ile nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa (art. 2 pkt 9 ustawy o ROD).

Z powyższego wynika, że ogrodzenie (zewnętrzne) stanowi własność PZD. Oznacza to, że nikt bez zgody Związku, nie ma prawa ingerować w jego stan m.in. poprzez naruszanie lub zmienianie jego substancji, w tym budowanie w nim furtek np. w celu połączenia działki z nieruchomością sąsiednią (o czym stanowi wprost § 68 pkt 11 Regulaminu ROD).

Prawo własności PZD w zakresie infrastruktury ogrodowej (w tym ogrodzenia) korzysta z ochrony prawnej przewidzianej m.in. w kodeksie cywilnym, jak również w regulaminie ROD. Oznacza to, że w przypadku wykonania furtki w ogrodzeniu zewnętrznym ROD, zarząd ROD ma prawo wezwać działkowca do przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń, a w razie potrzeby dochodzić ww. roszczeń na drodze postępowania sądowego (art. 222 § 2 k.c.). Ma również prawo wypowiedzieć takiemu działkowcowi umowę dzierżawy działkowej, gdy mimo pisemnego upomnienia będzie nadal korzystał z działki w sposób sprzeczny z regulaminem ROD (§ 68 pkt 11) lub niszczył infrastrukturę ogrodową, do której zalicza się ww. ogrodzenie (art. 36 ust. 3 pkt 1 ustawy o ROD).

Zasady rozliczania energii elektrycznej w ROD normuje uchwała Krajowego Zarządu PZD (ówczesnego Prezydium KR PZD) nr 285/2015 z dnia 5.11.2015 r. w sprawie zasad korzystania z energii elektrycznej w ROD oraz Regulamin ROD (§ 78).

Zgodnie z nimi, rozliczanie energii elektrycznej zużytej przez działkowca następuje wg ceny 1 kWh wynikającej z faktury wystawionej przez zewnętrznego dostawcę energii za dany okres rozliczeniowy.

Opłaty wnoszone przez działkowców z tytułu korzystania z energii elektrycznej na działce ustalane są na podstawie wskazań indywidualnych podliczników, w które powinna być zaopatrzona każda działka w ROD podłączona do sieci energetycznej. W przypadku, gdy podlicznik znajduje się na terenie działki lub w altanie, działkowiec jest obowiązany osobie upoważnionej przez zarząd ROD umożliwić wejście na teren działki, celem dokonania odczytu licznika.

Podliczniki powinny być zaplombowane oraz zaopatrzone w atest wymagany powszechnie obowiązującymi przepisami. W przypadku licznika niespełniającego tych wymogów, podlicznik powinien być niezwłocznie wymieniony przez działkowca na spełniający powyższe kryteria. W przeciwnym razie, działkowiec może narazić się na zarzut pobierania energii elektrycznej niezgodnie ze wskazaniami licznika. Natomiast stwierdzenie nielegalnego poboru energii elektrycznej stanowi podstawę do odłączenia energii od działki, zastosowanie sankcji ustawowych (wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej) oraz dochodzenie od działkowca naprawienia szkody wyrządzonej ogrodowi poprzez zapłatę za zużytą poza opomiarowaniem energię elektryczną.

Korzystanie z energii elektrycznej przez działkowca może odbywać się wyłącznie na zasadach uchwalonych przez walne zebranie ROD i zgodnych z obowiązującymi w PZD. Uchwała WZ w tej sprawie powinna określać m.in. szczegółowe zasady podłączenia działek do sieci energetycznej i korzystania z sieci przez działkowców oraz zasady rozliczania zużycia energii elektrycznej dotyczącej działek, w tym terminy dokonywania odczytów, rozliczeń i płatności. Natomiast określenie zasad, na jakich będzie dokonywany odczyt podliczników należy do zarządu ROD.

Działkowiec, którego działka została podłączona do sieci energetycznej zobowiązany jest do uiszczania opłaty za prąd w terminach określonych przez walne zebranie. W przypadku niedokonania płatności w terminie, zarząd ROD ma prawo do naliczania odsetek ustawowych za opóźnienie. Opóźnienie z uiszczeniem opłaty z tytułu zużytej energii może stanowić również podstawę do zablokowania dostaw energii przez zarząd ROD. Długość opóźnienia stanowiącego przesłankę do odcięcia dostaw powinna wynikać z ww. uchwały walnego zebrania. O zamiarze odcięcia energii elektrycznej z tytułu nieopłacenia należności za jej zużycie, zarząd ROD winien powiadomić działkowca na piśmie.

MAP

Uzyskałem informację, że sąsiad chciałby zrezygnować z dzierżawienia swojej działki, która graniczy bezpośrednio z moją. Jestem zainteresowany odkupieniem prawa do dzierżawy. Czy mogę połączyć dwie działki, a jeśli tak, jak wygląda procedura?

Na wstępie należy wskazać, że każdy Rodzinny Ogród Działkowy organizowany jest według planu zagospodarowania który to plan określa m.in. podział na działki wraz z oznaczeniem ich granic i powierzchni. Jest on wykonywany w oparciu o podkład geodezyjny i to na jego podstawie wydzielane są w obrębie ROD działki. W zależności od powierzchni ROD, ukształtowania terenu i okolicznej infrastruktury dokonywany jest podział na działki o różnej powierzchni. Zmiana takiego planu zagospodarowania pociąga za sobą niezwykle wysokie koszty, które można liczyć nawet w dziesiątkach tysięcy złotych.

Istotną kwestią z punktu widzenia prawnego jest zapis art. 27 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, zgodnie z którym działkowiec może posiadać tylko jedną działkę. Od strony prawnej więc osoba chcąca dokonać dzierżawy kolejnej działki jest praktycznie pozbawiona takiej możliwości. W związku z tym trudno sobie wyobrazić, że zarząd ROD podejmie działania w celu dokonania zmiany planu zagospodarowania ogrodu na rzecz osoby, która nie ma do drugiej działki żadnego tytułu prawnego.

Na marginesie należy dodać, iż w zdecydowanej większości przypadków działki po połączeniu przekroczyłyby dozwoloną prawem powierzchnię 500m². Działkowiec decydując się na dzierżawienie działki ma świadomość planowej powierzchni, zatem późniejsze próby zmierzające do jej modyfikacji uznać należy za bezzasadne.

A. Józefkiewicz

Ustawa o ROD z 2013 r. wprowadziła jasne zasady pozwalające działkowcom przenosić swoje prawo do działki na inne osoby. Mimo wyraźnych zapisów wielu działkowców nadal nie wie, jakie przepisy obowiązują w tym zakresie i jakich należy dopełnić formalności. Zarówno do Krajowej Rady, jak i okręgowych zarządów napływają pytania związane z procedurą przekazania działki na rzecz innej osoby, dlatego warto jeszcze raz przypomnieć, że proces ten reguluje art. 41 ustawy o ROD. Należy wyraźnie zaznaczyć, że działkowiec jest jedynie dzierżawcą działki, a nie jest właścicielem.

Nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce stanowią oczywiście jego własność, ale grunt, na którym znajduje się działka już nie. Należy on bowiem do gminy lub Skarbu Państwa. Grunty te są oddane w użytkowanie na czas nieoznaczony lub w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem na zakładanie ogrodów. PZD jest więc ich użytkownikiem. Działkowiec nie może zatem sprzedać działki, ponieważ nie jest ona jego własnością. Mimo, że jest to zapis wynikający wprost z ustawy, na wielu stronach internetowych pojawiają się ogłoszenia o sprzedaży działki rekreacyjnej. Trzeba zachować szczególna ostrożność przy ocenie takich ofert, ponieważ często wprowadzają one przyszłych użytkowników w błąd co do stanu prawnego gruntu. Zatem należy jeszcze raz podkreślić, że przeniesienie prawa do dzierżawy nie stanowi sprzedaży działki.

Przeniesienie prawa do działki następuje w drodze umowy zawartej pomiędzy działkowcem a pełnoletnią osobą fizyczną (art. 41 ust. 1 ustawy o ROD). Taka umowa obejmuje oświadczenie o przeniesieniu prawa. Powinna też regulować kwestię rozliczenia stron za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące własność działkowca (art. 42 ust. 2 ustawy o ROD). Warto pamiętać, że w ramach osób bliskich można przenieść prawo nieodpłatnie, w formie darowizny, ale trzeba to zaznaczyć w umowie.

Duże znaczenie ma forma omawianej powyżej umowy. Ustawa wymaga, aby została zawarta w formie pisemnej, z podpisami notarialnie poświadczonymi. Co ważne, nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Chodzi jedynie o to, aby autentyczność podpisów stron w umowie została urzędowo poświadczona przez notariusza. Oznacza to, że osoby, które chcą między sobą przenieść prawo do działki powinny sporządzić pisemna umowę, a następnie podpisać ją w obecności notariusza. Umowę należy sporządzić w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron i dodatkowy egzemplarz, który trzeba złożyć do zarządu ROD.  Brak zachowania takiej formy spowoduje nieważność umowy.

Jeżeli spełni się powyższe wymagania, to umowa będzie ważna. Jej skuteczność będzie jednak zawieszona do czasu zatwierdzenia umowy przez zarząd ROD. Procedura taka wynika z konieczności zapewnienia prawidłowego funkcjonowania ogrodu. W tym celu należy wraz z umową złożyć do zarządu ROD wniosek o zatwierdzenie przeniesienia praw do działki. Przykładowy formularz takiego wniosku, jak i samej umowy znajduje się na stronie internetowej Polskiego Związku Działkowców w zakładce Prawo (Wzory dokumentów).

Od chwili złożenia tego wniosku zarząd ogrodu ma 2 miesiące na zatwierdzenie lub odmowę zatwierdzenia takiego przeniesienia. Zatwierdzenie to powinno przyjąć formę uchwały zarządu ROD. Jeżeli we wskazanym terminie nie zapadnie żadna uchwała, to przeniesienie prawa do działki będzie uważane za zatwierdzone z mocy prawa (art. 41 ust. 3 ustawy o ROD) i działkowiec nie będzie już musiał dopełniać żadnych dodatkowych formalności.

Zarząd ROD może odmówić zatwierdzenia w formie uchwały, ale tylko z ważnych powodów. Uchwała taka musi być uzasadniona i przybrać formę pisemną pod rygorem nieważności. Odmowa zatwierdzenia może być zaskarżona do sądu przez każdą ze stron umowy. Ewentualne orzeczenie sądu o bezskuteczności odmowy zastąpi zatwierdzenie przeniesienia praw do działki (art. 41 ust.7 ustawy o ROD).

Wioletta Zaleska

Pracownik w Wydziale Prezydialnym

Krajowej Radu PZD